La manutenzione ordinaria è fondamentale per preservare l’efficienza e l’integrità degli edifici senza alterarne la struttura o il decoro. In questa guida approfondita, esploriamo la normativa vigente, la giurisprudenza, e le differenze con la manutenzione straordinaria, fornendo esempi pratici e consigli utili.
La manutenzione ordinaria è una categoria di interventi edilizi definiti dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01), che comprende opere necessarie per mantenere efficiente e funzionale un immobile, senza modificarne la struttura o il decoro. Ma cosa implica esattamente la manutenzione ordinaria? Quali opere vi rientrano? E come si distingue dalla manutenzione straordinaria? Analizziamo tutto ciò dettagliatamente in questa guida.
Per gestire efficacemente i lavori di manutenzione ordinaria, potrebbe essere utile dotarsi di un software per la gestione documentale, che aiuta a organizzare e archiviare la documentazione necessaria, come permessi e scadenze, evitando così possibili sanzioni.
Definizione di manutenzione ordinaria
La manutenzione ordinaria riguarda tutti quegli interventi necessari per conservare l’efficienza e la funzionalità delle parti di un edificio, senza alterazioni strutturali o cambiamenti nella destinazione d’uso.
Secondo il D.P.R. 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia), all’articolo 3 (comma 1, lettera a), essa include opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e interventi per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Questi interventi sono cruciali per:
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- mantenere l’integrità e le caratteristiche funzionali originarie di un bene;
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- ripristinare l’efficienza di un bene dopo guasti o anomalie;
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- contrastare il normale degrado dovuto all’uso nel tempo.
Interventi di manutenzione ordinaria
Gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere categorizzati in:
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- Opere interne: riparazione o sostituzione di intonaci, infissi, pavimenti e rivestimenti;
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- Opere esterne: manutenzione di facciate, grondaie e coperture, preservando la conformazione originale dell’immobile.
Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria
La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è fondamentale in edilizia, influenzando aspetti burocratici, economici e operativi.
La manutenzione ordinaria comprende attività per mantenere un edificio in buone condizioni senza modifiche strutturali significative. Questi interventi generalmente non richiedono permessi specifici e, nei condomini, sono spesso a carico dell’inquilino.
La manutenzione straordinaria riguarda invece interventi più complessi che spesso implicano modifiche strutturali. Questi lavori richiedono permessi specifici, come la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) o la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata).
Esempi di manutenzione straordinaria includono:
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- Rinnovamento dei servizi igienico-sanitari: aggiornamento delle strutture per standard moderni;
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- Frazionamento o accorpamento di unità immobiliari: modifiche interne che non alterano l’aspetto esterno dell’edificio;
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- Consolidamento strutturale: interventi su fondazioni, muri portanti e travi per garantire la stabilità;
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- Installazione di nuovi impianti tecnologici, come pannelli solari o caldaie a biomassa, per migliorare l’efficienza energetica.
La manutenzione straordinaria implica sempre un elemento di innovazione rispetto alla situazione preesistente.
Permessi per le opere di manutenzione ordinaria
Per la manutenzione ordinaria di un immobile, generalmente, non sono richiesti permessi specifici né comunicazioni al Comune. Questi interventi rientrano nell’edilizia libera, come stabilito dal D.M. 2 marzo 2018, che elenca le opere realizzabili senza necessità di autorizzazioni.
Per i lavori di manutenzione ordinaria è richiesta la CILA?
La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) è necessaria per alcuni interventi di manutenzione straordinaria, ma non è richiesta per la manutenzione ordinaria.
La manutenzione ordinaria comprende lavori che possono essere effettuati senza alcun titolo abilitativo, quindi non è necessario presentare la CILA o alcuna comunicazione alle autorità competenti.
Al contrario, la manutenzione straordinaria richiede la CILA quando gli interventi non coinvolgono le parti strutturali dell’edificio (manutenzione straordinaria leggera).
Per i lavori di manutenzione ordinaria è richiesta la CIL?
Per la manutenzione ordinaria non è necessaria alcuna comunicazione ufficiale, pertanto non è necessario comunicare l’inizio dei lavori.
Ricordiamo che tale comunicazione è richiesta solo ai sensi dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001 – comma 1, lett. e-bis):
le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale; […]
La CIL può essere presentata direttamente dal proprietario, dall’affittuario o dal comodatario senza la necessità di coinvolgere un tecnico specializzato.
Per evitare sanzioni, è sempre consigliabile consultare le normative edilizie locali e regionali, poiché potrebbero esistere disposizioni specifiche che influenzano gli interventi di manutenzione ordinaria.
Quali sono le spese di manutenzione ordinaria
Le spese di ordinaria manutenzione sono costi ricorrenti necessari per mantenere impianti e strutture in buono stato, senza aumentarne la vita utile o produttività.
I costi delle opere di manutenzione ordinaria variano in base a diversi fattori, tra cui:
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- Tipo di intervento;
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- Località;
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- Compenso professionale.
Per un corretto calcolo delle parcelle, si può utilizzare uno specifico software che calcola il compenso a seconda della prestazione.
Detrazione per le manutenzioni ordinarie
Attualmente, la detrazione prevista per gli interventi di manutenzione ordinaria è quella prevista dal bonus ristrutturazione.
Per maggiori dettagli, consulta l’approfondimento su Bonus ristrutturazione
In aggiunta, i lavori di manutenzione ordinaria possono dare diritto anche al bonus mobili.
Quali sono i lavori di manutenzione ordinaria detraibili
Alcuni esempi di lavori detraibili includono:
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- Sostituzione di pavimenti;
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- Tinteggiatura delle pareti;
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- Rifacimento degli intonaci;
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- Riparazioni necessarie per mantenere gli impianti tecnologici.
IVA manutenzione ordinaria
L’aliquota IVA per la manutenzione ordinaria è generalmente fissata al 10% quando gli interventi sono eseguiti su “fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata”.
Questo è stabilito dalla legge 488/1999, che prevede l’applicazione di un regime agevolato per le prestazioni di servizi relative a lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili residenziali.
Per beneficiare dell’aliquota ridotta, devono essere soddisfatte alcune condizioni:
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- I lavori devono riguardare edifici residenziali, non strutture industriali o commerciali;
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- Gli interventi devono essere classificabili come manutenzione ordinaria, che include opere di riparazione e mantenimento degli impianti esistenti;
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- L’aliquota si applica alle prestazioni di servizi fornite da ditte specializzate, che emettono regolare fattura per i lavori eseguiti.