Il condominio è sostituto di imposta quando: versa i compensi ai professionisti; versa i compensi ai dipendenti (per esempio il portiere); paga i corrispettivi dovuti per prestazioni relative ai contratti di opere o servizi. Il condominio applica la ritenuta anche in relazione ad alcuni interventi di recupero del patrimonio edilizio.
La ritenuta sui compensi ai professionisti e all’amministratore
Il condominio sostituto di imposta è tenuto al versamento della ritenuta d’acconto sui compensi erogati per una prestazione di lavoro autonomo, anche se non esercitata abitualmente, a soggetti residenti nel territorio dello Stato italiano.
La ritenuta d’acconto è pari al 20%. La ritenuta opera solo ed esclusivamente a carico dei redditi derivanti dall’esercizio di arti e professioni e lavoro autonomo. Sono esclusi da tale ritenuta i redditi d’impresa da qualsiasi fonte provengano. Conseguentemente la ritenuta d’acconto del 20% riguarderà liberi professionisti: avvocati, geometri, amministratori di condominio, ingegneri, eccetera.
La risoluzione 99/E del 15 maggio 2007 dell’agenzia dell’Entrate recita testualmente a tal proposito: «… In merito all’applicazione della ritenuta d’acconto ai compensi spettanti all’amministratore di condominio, nelle ipotesi in cui il predetto incarico sia assunto da una società, si evidenzia che l’articolo 25, comma i, del Dpr 600 del 1973, dopo avere stabilito – nel secondo periodo – che la ritenuta d’acconto del 20% prevista per i redditi di lavoro autonomo deve essere operata dal Condominio in qualità di sostituto d’imposta “anche sui compensi percepiti dall’Amministratore di Condominio”», precisa nell’ultimo periodo – che «la ritenuta non deve essere operata per le prestazioni effettuate nell’esercizio di imprese». La ritenuta in esame non deve essere operata sui compensi spettanti alle società di persone commerciali ed alle società di capitali per l’attività di Amministratore, atteso che i redditi conseguiti dalle predette società sono considerati redditi d’impresa da qualsiasi fonte
provengano, in applicazione rispettivamente dell’articolo 6, comma 3 e dell’articolo 8i, comma i del Tuir. Costituiscono la base imponibile su cui operare la ritenuta del 20%: i compensi in denaro o in altri valori; interessi per dilazioni; indennità e risarcimenti; rimborsi per spese addebitati ai clienti; rivalsa Inps. Non costituiscono base imponibile: i bolli e diritti anticipati dal professionista; l’Iva; contributi previdenziali di casse di previdenza professionali; i rimborsi per spese di rappresentanza fatturate direttamente al committente.
Le ritenute sui compensi corrisposti per lavoro dipendente
L’amministratore è tenuto al versamento della ritenuta d’acconto anche sui compensi erogati per un rapporto di lavoro dipendente. Nel caso in cui la ritenuta da operare non trovi capienza, in tutto o in parte, sui contestuali pagamenti in denaro il sostituito (dipendente del condominio) è tenuto a versare al sostituto (il condominio) l’importo corrispondente. Si pensi all’ipotesi di conguaglio o di non capienza per corrispondenza di “redditi in valori” come ad esempio il godimento dell’alloggio.
L’aliquota è calcolata in base agli scaglioni di tassazione Irpef. In particolare, la ritenuta da operare è determinata: sulla parte imponibile delle somme dei valori corrisposti in ciascun periodo di paga/mensilità; con le aliquote Irpef; ragguagliando al periodo di paga i corrispondenti scaglioni annui di reddito; al netto delle detrazioni per carichi di famiglia, rapportate al periodo stesso; al netto della detrazione relativa al periodo di lavoro dipendente, rapportata al periodo stesso. La ritenuta deve essere versata mediante Modello F24 intestato al condominio, entro il 16 del mese successivo a quello in cui sia stata operata (o doveva essere operata), utilizzando il Codice Tributo 1001. Se il termine scade di sabato (o in un giorno festivo) il versamento si considera tempestivo se effettuato in un giorno lavorativo successivo. Il condominio, quale datore di lavoro, ha anche l’obbligo della tenuta dei libri obbligatori e deve adempiere anche agli obblighi previdenziali e assistenziali (Inps ed Inail). Per tali operazioni che l’amministratore potrebbe non essere in condizione di eseguire direttamente (perché non consulente del lavoro o altro professionista abilitato), può rivolgersi ad un tecnico del lavoro. La parcella del professionista incaricato sarà ovviamente accollata al condominio.
Le ritenute su compensi
per contratti d’appalto
Il condominio in qualità di sostituto di imposta a partire dal i gennaio 2007 è tenuto ad operare una ritenuta del 4% a titolo di acconto, anche all’atto del
pagamento sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se resi a terzi o nell’interesse di terzi effettuati nell’esercizio di impresa. La ritenuta è operata anche se i corrispettivi si riferiscano ad attività commerciali non esercitate abitualmente qualificabili sotto il profilo tributario come redditi diversi.
La ritenuta colpisce le prestazioni relative ai contratti d’opera in generale e, in particolare, ai contratti che comportino l’assunzione nei confronti del committente (cioè del condominio), di una obbligazione avente ad oggetto la realizzazione dietro corrispettivo di un’opera o servizio nonché l’assunzione diretta da parte del prestatore del rischio connesso all’attività svolta senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente. In sostanza la ritenuta si applica sui corrispettivi dovuti per prestazioni effettuate relative ai contratti d’appalto, di opera e servizi
-svolti nell’esercizio dell’impresa;
-svolti nell’esercizio di attività commerciali occasionali e non abituali.
La ritenuta del 4% non deve essere applicata sui corrispettivi delle prestazioni rese dalle persone fisiche che si avvalgano, nell’esercizio di un’attività di impresa, del regime agevolato per le nuove iniziative imprenditoriali o del regime agevolato per le attività minime. Tale esonero comunque è subordinato all’acquisizione di un’apposita dichiarazione da parte dell’amministratore di condominio, con il quale gli interessati attestino di essere in
uno dei due regimi agevolati e che pertanto il loro reddito è soggetto ad un’imposta sostitutiva.
La ritenuta del 4% deve essere versata mediante Modello F24 intestato al condominio entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata o doveva essere operata utilizzando come Codice Tributo:
-il Codice 1019, se il percepiente è un soggetto passivo Irpef (per esempio: impresa individuale, società di persone eccetera);
-il Codice 1020, se il percepiente è un soggetto passivo Ires (per esempio: società di capitali).
Il versamento della ritenuta
La ritenuta è versata dall’amministratore di condominio quale rappresentante legale del condominio. Procedere al versamento della ritenuta d’acconto è un obbligo sicché non ci si può esimere dal relativo onere. La ritenuta deve essere operata anche se non espressamente indicata nella fattura/ricevuta fiscale rilasciata dal percipiente. La ritenuta deve essere versata mediante Modello F24 intestato al condominio entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata (o avrebbe dovuto essere operata). Se il termine cade di sabato o in un altro giorno festivo il versamento si considera effettuato nei termini se viene eseguito il primo giorno lavorativo successivo. Nell’ipotesi in cui il condominio nell’anno eroghi esclusivamente compensi di lavoro autonomo a non più di tre soggetti e non effettui ritenute per un importo complessivo superiore a euro 1032,92, i versamenti delle ritenute possono essere versati entro il termine stabilito per il versamento a saldo delle imposte sui redditi.