È la cessazione del contratto di locazione commerciale prima della scadenza prevista: può avvenire per accordo tra le parti oppure per iniziativa di una parte quando sussistono cause previste dal contratto o dalla legge, come un inadempimento grave. La risoluzione anticipata comporta la riconsegna dell’immobile e può comportare penali, risarcimenti o altre conseguenze economiche stabilite nel contratto; di norma richiede forme e termini di comunicazione scritta indicati nell’accordo o nella normativa applicabile. Prima di procedere conviene verificare le clausole contrattuali e, se necessario, consultare un professionista per valutare diritti e obblighi.
Come fare una Risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale
Per ottenere la risoluzione anticipata di un contratto di locazione commerciale è necessario procedere con attenzione sia dal punto di vista contrattuale sia da quello probatorio, perché il diritto del locatore a percepire i canoni fino alla scadenza contrattuale convive con la possibilità per le parti di concordare diversamente o per il giudice di pronunciare la risoluzione in presenza di inadempimenti. Il primo passo è leggere con cura il contratto per verificare se sia prevista una clausola di recesso anticipato: molte scritture contengono disposizioni che regolano termini di preavviso, eventuali penali, modalità di comunicazione e condizioni per la riconsegna dei locali; se esiste una previsione va rispettata alla lettera per non esporsi a contestazioni. In mancanza di una clausola specifica, la via più pratica e spesso preferibile è quella della trattativa con il locatore per raggiungere un accordo transattivo che disciplini espressamente data di cessazione del rapporto, eventuali somme a saldo, modalità di consegna dei locali e rilascio della garanzia depositata a titolo di caparra o fideiussione. Tale accordo, per evitare ambiguità future, va sempre messo per iscritto e sottoscritto da entrambe le parti; è opportuno che contenga una clausola di manleva reciproca rispetto a quanto pattuito e la precisazione sullo stato dei pagamenti fino alla data di effettiva cessazione.
La comunicazione formale della volontà di risolvere deve essere effettuata con modalità che garantiscano prova certa della data e del contenuto: l’invio tramite raccomandata A/R o tramite PEC è lo standard operativo. Nella lettera o nel testo della PEC è utile indicare chiaramente la data in cui si intende cessare l’uso dei locali, chiedere un appuntamento per la ricognizione congiunta dello stato dei luoghi e proporre le condizioni di uscita, specificando eventuali richieste sul rilascio della garanzia. Prima della riconsegna è buona prassi eseguire un inventario dello stato dei locali, documentarlo con fotografie datate e redigere un verbale di riconsegna firmato da entrambe le parti in cui si annotano chiavi consegnate, impianti funzionanti e eventuali difformità; il verbale serve poi da supporto in caso di contestazioni sulla responsabilità per danni o per il ripristino a fine locazione. Se il contratto prevede obblighi di ripristino o lavori a carico del conduttore, conviene quantificare anticipatamente i costi e concordare, se possibile, modalità alternative per evitare contestazioni sulla qualità degli interventi eseguiti.
Per limitare l’esposizione economica residua è utile valutare con il locatore la possibilità che un nuovo conduttore subentri nel contratto o che il contratto venga ceduto: in molti casi il reperimento di un sostituto valido consente al locatore di rinunciare al credito futuro e quindi di accordare la cessazione senza ulteriori penali. Se il locatore oppone resistenza, può essere pragmatico proporre un pagamento concordato a titolo di penale o indennità di recesso, evitando così un contenzioso lungo e costoso. In alternativa, se sussiste un inadempimento grave del locatore — ad esempio mancata manutenzione strutturale che rende l’uso dei locali impossibile — il Codice Civile permette di agire giudizialmente per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento; in questi casi è però necessario raccogliere prove precise delle violazioni e valutare il rischio e i tempi di una procedura giudiziale. Quando esistono garanzie fideiussorie, il rilascio può essere condizionato all’estinzione integrale dei crediti residui: conviene formalizzare per iscritto l’impegno del locatore a rilasciare la garanzia al verificarsi di determinate condizioni.
È consigliabile farsi assistere da un avvocato specializzato in locazioni commerciali per redigere le comunicazioni e l’eventuale accordo di risoluzione, verificare la conformità delle clausole contrattuali alle norme di legge e valutare soluzioni alternative come la conciliazione o la mediazione che spesso accelerano la pratica e riducono i costi. Durante tutto il processo è importante conservare copie di tutta la corrispondenza, dei pagamenti effettuati, delle ricevute di spedizione e delle prove fotografiche dello stato dei locali, perché la documentazione costituisce la base per difendere i propri diritti in caso di contestazioni successive. Se desideri, posso fornirti un esempio di testo per la comunicazione da inviare al locatore o aiutarti a valutare le clausole del tuo contratto; in tal caso mandami i dettagli principali e ti preparo una bozza.
Fac simile Risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale
Tra le parti:
– Il Sig./la Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale/partita IVA ______________, residente in ______________, di seguito denominato/a “Locatore”;
– Il Sig./la Sig.ra/La Società ______________, rappresentata da ______________ in qualità di ______________, con sede legale in ______________, codice fiscale/partita IVA ______________, di seguito denominato/a “Conduttore”;
premesso che:
– in data ______________ è stato stipulato tra le parti contratto di locazione commerciale avente ad oggetto i locali siti in ______________, identificati al Catasto/Registro (se applicabile) con ______________, registrato in data ______________ presso l’Ufficio di ______________ al n. ______________;
– il contratto originario ha decorrenza dal ______________ e scadenza prevista per il ______________;
– le parti intendono consensualmente anticipare la cessazione del rapporto locatizio alle condizioni seguenti;
si conviene e stipula quanto segue:
1) Oggetto della risoluzione
Le parti dichiarano di concordare la risoluzione anticipata del contratto di locazione sopra richiamato, con efficacia a decorrere dal giorno ______________ (di seguito, “Data di Risoluzione”).
2) Riconsegna dei locali
Il Conduttore si impegna a riconsegnare i locali liberi e sgombri da persone e cose, nello stato di manutenzione concordato, alla data ______________ (di seguito, “Data di Riconsegna”). Al momento della riconsegna verrà redatto verbale di consegna/ritiro sottoscritto da entrambe le parti.
3) Canoni e corrispettivi
Le parti dichiarano regolati e saldati fino alla data ______________. Resta convenuto che:
– il saldo relativo a canoni, spese condominiali, utenze e oneri accessori dovuti fino alla Data di Riconsegna ammonta a complessivi € ______________;
– tale somma sarà corrisposta dal Conduttore al Locatore entro e non oltre il giorno ______________ mediante bonifico su conto corrente intestato a ______________, IBAN ______________, causale “Saldo per risoluzione anticipata contratto di locazione ______________”.
4) Deposito cauzionale
Il Locatore restituirà al Conduttore l’importo del deposito cauzionale pari a € ______________, al netto delle eventuali ritenute per danni o somme dovute, entro e non oltre ______________ giorni dalla Data di Riconsegna, mediante bonifico su conto corrente intestato a ______________, IBAN ______________. Eventuali contestazioni sulle ritenute saranno comunicate per iscritto entro ______________ giorni dalla riconsegna.
5) Lavori di ripristino e spese a carico
Il Conduttore si obbliga ad eseguire i lavori di ripristino previsti dal contratto originario (se applicabile) e indicati nell’allegato descrizione lavori ______________ entro la Data di Riconsegna. Eventuali lavori non eseguiti saranno a carico del Conduttore per un importo stimato pari a € ______________ o come da preventivo allegato ______________.
6) Commissioni, tasse e registrazioni
Le parti concordano che gli eventuali oneri fiscali derivanti dalla presente risoluzione saranno a carico di ______________. Le spese di registrazione e voltura, qualora dovute, saranno a carico di ______________.
7) Liberatoria e rinuncia a ulteriori pretese
Con il pagamento di quanto concordato e la restituzione dei locali secondo i termini di cui sopra, le parti si danno reciprocamente e reciprocamente unicamente il presente atto a titolo di integrale e definitivo saldo e stralcio di ogni eventuale pretesa derivante dal contratto di locazione originario, rinunciando espressamente a ogni ulteriore azione, richiesta o rivendicazione connessa a quel titolo.
8) Trasferimento di beni e pertinenze
Le parti dichiarano che gli arredi, le attrezzature e le pertinenze presenti nei locali al momento della riconsegna saranno (barrare la scelta e compilare):
– restituiti al Locatore: ______________
– ceduti al Locatore dietro pagamento di € ______________: ______________
– rimossi dal Conduttore entro la Data di Riconsegna: ______________
9) Manleva
Il Conduttore manleva il Locatore da qualsiasi responsabilità per fatti, pretese, sanzioni o controversie relative al periodo della locazione fino alla Data di Riconsegna, fatta salva la responsabilità per danni volontari o colposi non regolarizzati secondo il presente accordo.
10) Restituzione chiavi e accessi
Alla Data di Riconsegna il Conduttore consegnerà al Locatore tutte le chiavi, telecomandi e codici di accesso relativi ai locali e sottoscriverà il verbale di consegna. Eventuali chiavi non riconsegnate comporteranno il rimborso da parte del Conduttore delle spese per sostituzione serrature pari a € ______________ (se applicabile).
11) Riservatezza
Le parti si obbligano a mantenere riservate le condizioni economiche del presente accordo, salvo quanto richiesto per obblighi di legge o per adempiere alle proprie obbligazioni fiscali.
12) Controversie e legge applicabile
Il presente accordo è regolato dalla legge italiana. Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o validità del presente atto sarà competente in via esclusiva il Foro di ______________.
13) Comunicazioni
Tutte le comunicazioni relative al presente accordo dovranno essere effettuate per iscritto e inviate ai seguenti recapiti:
– Locatore: indirizzo/email/PEC ______________
– Conduttore: indirizzo/email/PEC ______________
14) Allegati
Sono parte integrante del presente atto i seguenti allegati: inventario/verbale stato locali ______________, preventivo lavori ______________, copia contratto originario ______________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data: ______________
Per il Locatore
Nome e firma: ______________
Documento d’identità n.: ______________
Firma: ______________
Per il Conduttore
Nome e firma: ______________
Documento d’identità/riconoscimento rappresentante n.: ______________
Firma: ______________