È l’accordo con cui le parti di un contratto preliminare di compravendita decidono di estinguere di comune accordo l’obbligo di concludere il contratto definitivo. Con la risoluzione consensuale si annullano gli effetti obbligatori del preliminare: le prestazioni già eseguite vengono in genere restituite (per esempio il prezzo o le caparre), salvo diverso accordo sulle penalità o sul mantenimento di indennizzi pattuiti. Per evitare contestazioni è consigliabile che la risoluzione sia redatta per iscritto e, se il preliminare era stato trascritto presso la conservatoria, che anche la risoluzione venga trascritta per essere opponibile ai terzi.
Come fare una Risoluzione consensuale preliminare di vendita
Per procedere a una risoluzione consensuale di un preliminare di vendita è necessario innanzitutto chiarire con precisione la volontà reciproca delle parti di estinguere il vincolo contrattuale: questa volontà deve emergere in modo inequivocabile e documentato, perché si tratta di modificare o cancellare diritti che possono avere effetti anche nei confronti di terzi. Prima di redigere qualsiasi atto è opportuno rileggere attentamente il preliminare originario per individuare le clausole che disciplinano caparre, penali, termini e obblighi ancora in corso, verificare eventuali trascrizioni del preliminare nei registri immobiliari e controllare se vi sono garanzie, ipoteche o pendenze che potrebbero condizionare l’operazione. Durante la fase negoziale le parti dovranno concordare gli effetti economici della risoluzione: determinare se la caparra sarà restituita, se dovrà essere compensata con indennizzi per spese sostenute, o se, per ragioni di equità, si stabilirà una somma a titolo di risarcimento o di estinzione definitiva. È importante che l’accordo indichi chiaramente chi sopporterà eventuali spese già sostenute per atti, certificazioni, imposte o trascrizioni, così come ogni altra posta già eseguita in esecuzione del preliminare (acconti versati, lavori effettuati sull’immobile, oneri condominiali).
La formulazione scritta dell’accordo di risoluzione deve descrivere in modo puntuale le parti, richiamare il preliminare che si intende sciogliere con la data e gli estremi di registrazione o di trascrizione, identificare con precisione l’immobile oggetto del preliminare e riportare una sintesi delle ragioni che portano alla risoluzione, se rilevanti. Nel corpo dell’atto conviene inserire una clausola che dichiari l’avvenuto reciproco svincolo dalle obbligazioni derivanti dal preliminare e una rinuncia espressa a ogni futura pretesa relativa a quei rapporti, salvo quanto concordato nell’atto medesimo; è utile altresì precisare modalità e termini di pagamento delle eventuali somme concordate a titolo di restituzione o indennizzo, con indicazione dei dati bancari e delle conseguenze in caso di inadempimento rispetto ai termini stabiliti. Se la caparra era qualificata come confirmatoria, la parte che l’ha ricevuta potrebbe rinunciare a trattenerla o pretendere la restituzione maggiorata o compensata: tutto ciò va espresso in modo chiaro evitando ambiguità che possano poi essere interpretate come contestazioni. Nel testo si dovrebbero inoltre prevedere dichiarazioni di assenza di pendenze o, se presenti, la modalità con cui queste saranno risolte, oltre all’indicazione di chi si farà carico degli oneri fiscali e delle spese di registrazione dell’atto di risoluzione.
È spesso necessario valutare la forma da dare all’atto di risoluzione: se il preliminare era stato trascritto nei registri immobiliari la cancellazione della trascrizione richiede normalmente un atto pubblico o una scrittura privata autenticata per poter essere efficacemente opponibile ai terzi, e per questo motivo molte parti preferiscono rivolgersi a un notaio. Anche laddove non esista l’obbligo formale di notaio, l’intervento di un professionista garantisce che l’atto contenga tutte le formule necessarie e che eventuali adempimenti a terzi, come la cancellazione di riserve o avvisi, siano compiuti correttamente. Dopo la sottoscrizione dell’accordo sarà opportuno procedere alla registrazione fiscale dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate, se richiesta dalla normativa vigente, e alla successiva trasmissione o deposito presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per ottenere la cancellazione della trascrizione del preliminare o di ogni annotazione accessoria; se la risoluzione comporta la remissione di ipoteche o garanzie, bisogna prevedere le relative volture o note di cancellazione e, quando necessario, ottenere il consenso formale degli istituti di credito interessati.
Nel testo dell’accordo conviene infine prevedere una clausola che dichiari l’assenza di contestazioni pendenti tra le parti in relazione al preliminare, salvo le eccezioni espressamente indicate, e una dichiarazione di reciproca quietanza a fronte delle somme scambiate. È prudente regolare anche il tema della privacy e della riservatezza delle informazioni scambiate in fase di risoluzione e definire il foro competente per eventuali controversie future, pur essendo sempre preferibile limitare le possibilità di contenzioso attraverso una formulazione chiara e dettagliata degli impegni e delle rinunce. Prima di firmare l’atto definitivo è consigliabile richiedere la consulenza di un avvocato o di un notaio per verificare la correttezza formale e sostanziale dell’accordo, valutare gli aspetti fiscali e procedurali e assicurarsi che la scrittura sia pienamente esecutiva e idonea a cancellare ogni effetto del preliminare nei confronti di terzi.
Fac simile Risoluzione consensuale preliminare di vendita
Tra le parti di seguito nominate:
1) ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, di seguito denominato/a “Venditore”;
e
2) ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, di seguito denominato/a “Acquirente”.
Premesso che:
– le parti hanno sottoscritto in data ______________ il contratto preliminare di compravendita (di seguito “Preliminare”) relativo all’immobile sito in ______________, comune di ______________, via ______________, identificato al Catasto al foglio ______________, particella ______________, subalterno ______________ (di seguito “Immobile”), con prezzo pattuito di Euro ______________ e versamento di caparra confirmatoria/anticipo pari a Euro ______________ versata in data ______________;
– le parti intendono definire consensualmente la risoluzione del Preliminare alle condizioni qui di seguito indicate;
tutto ciò premesso, si conviene e stipula quanto segue:
Art. 1 — Oggetto
Le parti, di comune accordo, risolvono consensualmente il Preliminare sopra richiamato, con efficacia a decorrere dalla data ______________ (di seguito “Data di Efficacia”), con conseguente cessazione di ogni obbligo derivante dal Preliminare tra le parti stesse, salvo quanto espressamente previsto nel presente atto.
Art. 2 — Restituzione della caparra e regolamenti economici
2.1 Il/Venditore si impegna a restituire all’Acquirente la somma di Euro ______________ a titolo di caparra/anticipo, entro e non oltre il termine di ______________ giorni dalla Data di Efficacia, mediante ______________ (modalità di pagamento).
2.2 Le parti concordano che eventuali somme già sostenute a titolo di spese, imposte, oneri o altri pagamenti relativi al Preliminare saranno rimborsate/compensate come segue: ______________.
2.3 Le spese per l’eventuale annotazione, cancellazione o trascrizione della risoluzione presso gli uffici competenti saranno a carico di ______________.
Art. 3 — Liberatoria e rinuncia a ulteriori pretese
Con la sottoscrizione del presente atto, ciascuna delle parti rilascia all’altra, a tutti gli effetti di legge, reciproca e totale liberatoria relativamente a qualsivoglia richiesta o pretesa, di natura contrattuale, extracontrattuale o di altra natura, conseguente al Preliminare, maturata sino alla Data di Efficacia, fatta salva l’adempimento di quanto espressamente previsto nel presente accordo.
Art. 4 — Annotazioni e formalità
Le parti si impegnano a compiere, a richiesta dell’altra parte e a cura e spese di ______________, ogni atto necessario per formalizzare la risoluzione del Preliminare presso i competenti uffici del territorio e per far cessare eventuali effetti traslativi o trascrittivi derivanti dal Preliminare.
Art. 5 — Dichiarazioni delle parti
5.1 Il/Venditore dichiara che l’Immobile è libero da ulteriori vincoli, pignoramenti o ipoteche diversi da quelli dichiarati in data ______________ e che non esistono altri contenziosi o gravami che possano impedire l’esecuzione delle obbligazioni assunte con il presente atto.
5.2 L’Acquirente dichiara di non avere ulteriori pretese e di accettare le modalità di restituzione della caparra come sopra indicate.
Art. 6 — Comunicazioni
Ogni comunicazione relativa al presente atto dovrà essere effettuata per iscritto e inviata ai seguenti indirizzi domiciliari e/o pec/indirizzi e-mail:
– Per il Venditore: ______________ / PEC ______________ / e-mail ______________;
– Per l’Acquirente: ______________ / PEC ______________ / e-mail ______________.
Art. 7 — Legge applicabile e foro competente
Il presente accordo è regolato dalla legge italiana. Per qualsiasi controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o validità del presente atto sarà competente in via esclusiva il Foro di ______________, salvo diverso accordo delle parti.
Art. 8 — Clausole finali
8.1 Il presente atto costituisce l’integrale ed esclusivo accordo tra le parti in merito alla risoluzione del Preliminare e annulla e sostituisce qualsiasi precedente intesa, verbale o scritta, tra le parti in relazione all’oggetto.
8.2 Eventuali modifiche o integrazioni al presente atto dovranno essere redatte per iscritto e sottoscritte da entrambe le parti.
Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo ______________, lì ______________
Firma del Venditore
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Nome e cognome: ______________
Firma dell’Acquirente
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Nome e cognome: ______________
Testimoni (facoltativi)
1) Nome e cognome: ______________ — Firma: ______________________________
2) Nome e cognome: ______________ — Firma: ______________________________
Redatto in n. ______________ esemplari.