La proposta d’acquisto rappresenta la prima fase contrattuale nel processo di compravendita di un immobile. Inizialmente, la proposta d’acquisto è un accordo che obbliga l’acquirente a procedere con l’acquisto e, una volta accettata, diventa vincolante anche per il venditore, stabilendo tra l’altro il diritto dell’agente immobiliare (in caso di compravendita tramite agenzia) a ricevere la sua provvigione.
Come stabilito dall’articolo 1353 del codice civile, “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto”. L’evento tipico a cui si subordina il contratto è l’ottenimento del mutuo. Se il mutuo viene concesso, l’acquisto può procedere; in caso contrario, può essere sospeso.
Nella proposta d’acquisto deve essere specificata la data entro cui l’acquirente deve informare se il mutuo richiesto sia stato concesso o meno. Se la banca non risponde entro il termine stabilito, l’acquirente deve comunque comunicarlo.
In alcuni casi, l’acquirente potrebbe non ricevere una risposta dalla banca riguardo alla richiesta di mutuo entro il termine indicato nella proposta d’acquisto. In questa situazione, è possibile chiedere al venditore di prorogare i termini della proposta d’acquisto, sebbene quest’ultimo non sia obbligato ad accettarla.
Modulo Proposta di Acquisto Immobiliare tra Privati
Il sottoscritto/a [Nome e Cognome], nato/a a [Luogo di nascita] (Sigla Provincia) il [Data di nascita], residente in [Indirizzo completo], Codice Fiscale [Codice Fiscale], Documento [Tipo documento] n° [Numero documento] rilasciato il [Data rilascio] da [Ente rilasciatore], di seguito denominato Acquirente, si impegna irrevocabilmente ad acquistare per sé o per persone fisiche o giuridiche che si riserva di nominare al contratto definitivo, l’immobile sotto indicato in ogni particolare, pertinenza ed accessori.
L’immobile si trova nel Comune di [Comune], Via [Indirizzo] n° [Numero civico], situato al [Piano] piano, composto da:
– Abitazione con [Numero] locali oltre ai servizi e con annesso [Annesso];
– Box auto [Descrizione box auto];
Il tutto è registrato nel Catasto Fabbricati di [Comune] come segue:
– Foglio [Numero foglio], mappale [Numero mappale] subalterno [Numero subalterno], scala [Scala], piano [Piano], zona censuaria [Zona censuaria], categoria [Categoria], classe [Classe], vani/metri quadrati catastali [Numero vani/MQ], rendita catastale Euro [Rendita catastale];
– (Se necessario) Foglio [Numero foglio], mappale [Numero mappale] subalterno [Numero subalterno], piano [Piano], zona censuaria [Zona censuaria], categoria [Categoria], classe [Classe], metri quadrati catastali [MQ], rendita catastale Euro [Rendita catastale];
Intestato a [Nome e Cognome Venditore], nato/a a [Luogo di nascita Venditore] (Sigla Provincia) il [Data di nascita Venditore], residente in [Indirizzo completo Venditore], Codice Fiscale [Codice Fiscale Venditore], Documento [Tipo documento Venditore] n° [Numero documento Venditore] rilasciato il [Data rilascio Venditore] da [Ente rilasciatore Venditore], di seguito denominato Venditore.
L’impegno all’acquisto è sottoscritto alle seguenti condizioni:
1. L’acquisto avverrà a corpo e non a misura, e l’immobile dovrà essere conforme alle norme urbanistiche e fiscali vigenti. L’immobile verrà acquistato unitamente a tutti gli annessi, pertinenze e parti comuni nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, così come visto e piaciuto ai sensi dell’art. 1491 Cod. Civ.
2. L’immobile dovrà essere di piena proprietà e disponibilità del Venditore e, al momento dell’atto definitivo di vendita, libero da vincoli, gravami, privilegi, evizioni ed ipoteche, ad eccezione di [Eventuali eccezioni].
3. Al momento del trasferimento della proprietà, l’immobile verrà consegnato libero da persone e cose.
4. PREZZO D’ACQUISTO: Il prezzo di acquisto è stabilito in Euro [Importo totale] (in lettere: [Importo totale in lettere]), da corrispondersi nei modi e termini seguenti:
a) Euro [Importo caparra] (in lettere: [Importo caparra in lettere]) versati alla sottoscrizione della presente proposta d’acquisto, da far valere in conto caparra confirmatoria al momento della conclusione del presente contratto ai sensi dell’art. 1326 Cod. Civ. Questa somma viene versata mediante assegno bancario numero [Numero assegno] tratto sulla Banca [Nome banca] emesso a favore del/della Sig./Sig.ra [Nome e cognome beneficiario] nella sua qualità di [Ruolo del beneficiario].
b) Euro [Importo integrazione caparra] (in lettere: [Importo integrazione caparra in lettere]) verranno versati quale integrazione della caparra e in conto prezzo al momento della sottoscrizione della scrittura privata riproduttiva e integrativa della presente, che dovrà stipularsi entro e non oltre il [Data scadenza] presso [Luogo scadenza].
c) Il saldo di Euro [Importo saldo] (in lettere: [Importo saldo in lettere]) verrà versato contestualmente alla sottoscrizione del contratto definitivo nel modo seguente:
-Euro [Importo assegno circolare] (in lettere: [Importo assegno circolare in lettere]) a mezzo assegni circolari;
-Euro [Importo finanziamento] (in lettere: [Importo finanziamento in lettere]) con intervento di una società finanziaria o istituto bancario procurata dall’Acquirente, assumendo ogni responsabilità al riguardo.
5. La stipula del contratto definitivo di compravendita dovrà avvenire entro e non oltre il [Data atto definitivo] presso lo studio del Notaio [Nome Notaio] in [Luogo studio Notaio].
6. Il possesso attivo e passivo dell’immobile decorrerà dal rogito notarile con ogni effetto giuridico.
7. Le spese notarili, le imposte e tasse sul trasferimento di proprietà e sue dipendenti e conseguenti saranno a carico dell’Acquirente.
8. La presente proposta d’acquisto è da intendersi irrevocabile ai sensi dell’art. 1329 Cod. Civ. fino al [Data irrevocabilità] termine essenziale. Decorso detto termine, senza che la proposta sia stata accettata, essa si intenderà automaticamente decaduta e priva di ogni efficacia. In tal caso, dovrà essere restituita all’Acquirente, entro otto giorni dalla predetta scadenza, la somma versata al punto 4-a), senza alcun interesse, escludendo espressamente ogni e qualsiasi pretesa di risarcimento danni od altro.
9. La presente scrittura determinerà, a seguito della sua accettazione da parte del Venditore, la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
9a) CONDIZIONE SOSPENSIVA CONCESSIONE MUTUO: La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dall’Acquirente presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dall’Acquirente ed essere reso noto al Venditore entro le ore 24.00 del giorno [Data esito mutuo], diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al Venditore a nessun titolo.
10. Nel caso di mancato adempimento da parte dell’Acquirente alle obbligazioni assunte nei confronti del Venditore, verrà riconosciuta una penale pari alla somma versata al punto 4-a).
11. Nel caso di mancato adempimento da parte del Venditore alle obbligazioni assunte nei confronti dell’Acquirente, verrà riconosciuta una penale pari alla somma versata al punto 4-a).
12. Il Venditore dovrà fornire in fase di preliminare la seguente documentazione necessaria per la vendita:
a) Concessione edilizia, progetto di costruzione, eventuali atti d’obbligo
b) Concessione in sanatoria, condono, DIA e lavori eseguiti nel tempo, ove presenti
c) Catasto: mappali e accatastamenti aggiornati e storici
d) Visure, storiche e aggiornate
e) Agibilità
f) Certificazione energetica (CE)
g) Allaccio in fogna (in caso di mancata agibilità).
Note: [Inserire eventuali note aggiuntive]
Luogo: [Luogo firma], Data: [Data firma]
Il Proponente Acquirente Firma:
[Acquirente Firma]
A norma degli articoli 1341 e 1342 Cod. Civ. confermo e approvo specificatamente ogni clausola ed in particolare: 4-a (offerta del prezzo, condizioni di pagamento, modalità e tempi di sottoscrizione della scrittura integrativa); 5 (sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita); 8 (termini di validità, irrevocabilità e scadenza della proposta); 10 e 11 (penali in caso di mancato adempimento alle obbligazioni assunte).
Luogo: [Luogo firma], Data: [Data firma]
Il Proponente Acquirente Firma:
[Acquirente Firma]
Accettazione e conclusione del Contratto:
Il Sottoscritto [Nome e cognome Venditore] dichiara di accettare integralmente la presente proposta d’acquisto e si obbliga a sottoscrivere sia l’eventuale scrittura privata riproduttiva ed integrativa della medesima, sia il contratto definitivo di compravendita.
A norma degli articoli 1341 e 1342 Cod. Civ. confermo e approvo tutte le condizioni e le modalità, come specificatamente articolate nella proposta stessa.
Luogo: [Luogo firma], Data: [Data firma]
Il Proponente Venditore Firma:
[Venditore]